Якщо ви планували придбати нерухомість у Португалії для отримання резиденції ЄС, вибір між Золотою візою Кіпру та Португалії у 2026 році вже не є гіпотетичним. Португалія закрила шлях через інвестиції в нерухомість, тоді як Кіпр зберіг прямий маршрут постійного проживання, заснований на нерухомості, починаючи від €300,000, з типовим розглядом заявок від 6 до 9 місяців і вимогою відвідувати країну не рідше одного разу на два роки.
Наш досвід показує, що серйозні інвестори не розмірковують над тим, чи гарніший Кіпр за Лісабон або чи кращий імідж у Португалії. Їх цікавить: чи є Кіпр рівноцінною заміною закритого португальського шляху через нерухомість, який фактичний грошовий внесок і що вони втрачають, переходячи зі Шенгенської зони до Кіпру.
У цій статті ми викладемо структуру прийняття рішення, яку використовуємо з ВІП-клієнтами з ліквідністю від €500,000 до €2 мільйонів: поріг інвестицій, строки, вимоги щодо резиденції, включення сім’ї, податкове планування та припущення брокерів, які часто призводять до дорогих несподіванок.
Золота віза 2026, Кіпр проти Португалії: тест на пряму заміну
Найпростіше почати порівняння з активу. Старий привабливий шлях Португалії був простий: придбати кваліфіковану нерухомість, зберігати мінімальну фізичну присутність і мати довгострокову можливість у ЄС. Цей шлях через нерухомість тепер закрито. Португалія пропонує інші інвестиційні варіанти, включно з фондами, дослідженнями, культурними та бізнес-інвестиціями, але простий шлях через покупку нерухомості, який цікавив багатьох ВІП-клієнтів, більше недоступний.
Тепер Кіпр є більш прямим наступником для клієнтів, які хотіли оформити резиденцію ЄС через нерухомість. Основний шлях постійного проживання на Кіпрі за інвестиціями вимагає мінімального внеску €300,000. Детальніше про офіційний маршрут дивіться на нашій сторінці про програму резиденції Кіпру за інвестиціями та статті про вимоги Золотої візи Кіпру, які брокери часто пропускають.
Ключове порівняння виглядає так:
- Поріг інвестицій у Кіпрі: мінімум €300,000, зазвичай через нерухомість, з вимогами щодо щорічного доходу в €50,000 для головного заявника, приблизно €15,000 для подружжя та €10,000 на кожну дитину, залежно від практики Цивільного реєстру.
- Строки в Кіпрі: зазвичай 6-9 місяців на розгляд заявки, залежно від якості документів, підтверджень джерела коштів, документів на нерухомість і завантаженості органів.
- Фізична присутність у Кіпрі: один візит кожні два роки для підтримки постійного проживання.
- Поточне становище в Португалії: Золота віза ще діє, але не через інвестиції в житлову чи комерційну нерухомість. Зазвичай використовується інший тип активів, а не шлях через нерухомість, що раніше був популярним.
- Фізична присутність у Португалії: нижча, ніж для звичайних дозволів на проживання, планується короткими щорічними візитами, але строки поновлення та отримання громадянства необхідно перевіряти за чинними правилами Португалії.
Частою помилкою є порівняння старого шляху Португалії через нерухомість із чинним маршрутом Кіпру через нерухомість, ніби обидва відкриті. Але це не так. Реальний вибір стоїть між постійним проживанням Кіпру на основі нерухомості та кваліфікованими інвестиціями в Португалії поза нерухомістю. Це повністю змінює підхід до комплексної перевірки.
Для інвестора, орієнтованого на нерухомість, Кіпр не просто дешевший чи швидший. Це єдиний з двох варіантів, що досі дозволяє подавати заявку на резиденцію безпосередньо на підставі кваліфікованої покупки нерухомості.
Важливий компроміс — Кіпр є членом ЄС, але поки що не входить до Шенгенської зони. Сторінка Європейської Комісії щодо Шенгенської зони підтверджує чинний формат, і Кіпр досі проводить власні прикордонні перевірки. Якщо доступ до Шенгену був головною причиною вашого інтересу до Португалії, радимо прочитати наш аналіз про Кіпр і приєднання до Шенгену перед тим, як вважати Кіпр повною заміною.
Чотири рішення, які брокери часто зводять до одного рекламного повідомлення
Більшість маркетингових матеріалів порівнюють мінімальні суми інвестицій. Це корисно, але неповно. У клієнтських справах рішення зазвичай базується на чотирьох окремих питаннях: актив, сім’я, податкова резиденція та план виходу.
Варіант 1: Купити нерухомість на Кіпрі для проживання, але поки не ставати податковим резидентом. Підходить тим, хто хоче мати «план Б», базу у Лімасолі чи Нікосії та постійне проживання в ЄС без негайного перенесення податкового центру. Переваги — контроль і низька фізична присутність. Недолік — податкові пільги Кіпру, включаючи статус резидента без доміцилію (non-dom), зазвичай вимагають податкової резиденції, а не лише імміграційного дозволу.
Варіант 2: Купити нерухомість і переїхати до податкової резиденції Кіпру. Тут Кіпр суттєво відрізняється від простого резервного дозволу. Податкова резиденція Кіпру взаємодіє зі статусом non-dom, дивідендними потоками, податковими пільгами для працівників та реєстрацією компаній. Згідно з резюме PwC щодо податку на доходи фізичних осіб Кіпру, діють прогресивні ставки податку: 0% до €22,000, 20%, 25%, 30% та 35% для доходів понад €72,000 з 2026 року.
Варіант 3: Використовувати Португалію, якщо пріоритет — Шенген і громадянство. Португалія все ще актуальна для інвесторів, які готові до складніших адміністративних процедур і не фокусуються на нерухомості. Для деяких сімей важливіший імідж громадянства або шенгенська географія, ніж звичність активу. Але при цьому більше не доступний простий шлях через нерухомість у Лісабоні чи Алгарве.
Варіант 4: Окремо резиденція і бізнес-структура. Засновник може оформити резиденцію Кіпру за інвестиціями для сім’ї, а бізнес тримати в іншій юрисдикції до повного перенесення управління, зарплат і контролю. Якщо компанія також переїжджає, потрібно планувати реєстрацію, банкінг, субстанцію, систему охорони здоров’я (GESY), соціальне страхування і трансфертне ціноутворення в одному комплексі. Корпоративний податок із 1 січня 2026 року становить 15%, про це є корисне резюме PwC.
Порада: не укладайте договір купівлі нерухомості раніше, ніж узгодите імміграційну та податкову справу. Часто клієнти резервують об’єкт і вносять депозит, а потім виявляється, що сім’я, джерела коштів, банківські питання чи строки податкової резиденції не збігаються.
Включення сім’ї — ще один момент, який у рекламних матеріалах часто згладжується. Зазвичай планується подружжя та неповнолітні діти, але дорослі діти та батьки потребують окремого розгляду та іноді власних інвестицій. Якщо мета — охопити три покоління, не розраховуйте, що покупка на €300,000 закриє всю родину.
Люди також плутають Золоту візу з португальським податковим режимом NHR. Золота віза — це імміграційний шлях. NHR — це податковий режим Португалії, він більше не доступний для більшості нових учасників. Статус non-dom Кіпру — це податковий статус, а не віза. Якщо питання податків важливе, плануйте імміграцію та податки окремо, а потім узгоджуйте.
Що перевірити перед перенаправленням бюджету з Португалії до Кіпру
Коли клієнти питають, яка Золота віза ЄС пропонує найкращий шлях через нерухомість у 2026 році, відповідь не в найнижчому порозі інвестицій. Практичне питання — чи узгоджуються нерухомість, картка резидента, охоплення сім’ї та податковий статус у межах однієї фактичної ситуації.
Починайте з джерела коштів. Банки та органи Кіпру очікують прозорі докази походження інвестиційних коштів. Виручка від продажу, дивіденди, нерозподілений прибуток, конвертація криптовалюти, спадщина та кредити залишають різні документальні сліди. Недостатній пакет доказів може гальмувати розгляд більше, ніж пошук нерухомості.
Перевірте нерухомість. Привабливість для життя не гарантує придатності для оформлення резиденції. Потрібно підтвердити відповідність вимогам, статус права власності, режим оподаткування ПДВ, репутацію забудовника, строки оплати та чи підходить договір для подачі на резиденцію. У Лімасолі високий попит може спонукати до швидких бронювань. У Нікосії цінова стабільність може бути вищою для сім’ї, але стиль життя інший.
Додаткові витрати важливі, оскільки різниця між порогом €300,000 та реально витраченими сумами може бути значною. Плануйте оплату юристу, державні збори, переклади, нотаріальні підтвердження, оцінку майна, банківські комісії, ПДВ за потреби та поточні витрати на нерухомість. Порівнюючи з Португалією, враховуйте вартість альтернативного активу, а не застарілий шлях з нерухомістю, який більше недоступний.
Перед підписанням договору ми зазвичай перевіряємо досьє кіпрської інвестиційної візи за списком:
- Чи є заявник не громадянином ЄС і чи зрозумілий склад сім’ї?
- Чи відповідає інвестиція мінімуму €300,000 і чинним правилам?
- Чи документи підтверджують щорічний дохід з надійних джерел?
- Чи документи походження коштів прийнятні для банку та узгоджені між країнами?
- Чи узгоджений договір нерухомості зі строками заявки на резиденцію?
- Чи стане заявник податковим резидентом Кіпру зараз, пізніше або взагалі ні?
- Чи потрібен негайний доступ до Шенгену, чи прийнятне резидентство ЄС поза Шенгеном?
- Чи є мета громадянства в майбутньому і чи підготовлена сім’я до вимог щодо історії проживання?
Резидентство за інвестиціями слід відокремлювати від трудових прав. Якщо заявник або подружжя планують працювати на Кіпрі, потрібно перевірити імміграційний маршрут і статус зайнятості. Для керівних співробітників у відповідних галузях може бути актуальна Блакитна карта ЄС, а підприємцям потрібне планування реєстрації компанії та зарплат.
Податкова резиденція — це останній важіль. Кіпр застосовує правило 183 днів і з 2026 року оновлене правило 60 днів: 60 днів на Кіпрі, бізнес, працевлаштування або посада директора на Кіпрі, наявність постійного житла на Кіпрі та не більше 183 днів у жодній іншій країні. Вимогу не бути резидентом іншої країни скасовано з 1 січня 2026. Це допомагає глобально мобільним засновникам, але не скасовує необхідність коректно вийти з попередньої податкової резиденції.
Якщо плануєте переїзд, користуйтеся правильною послідовністю релокації, а не спочатку купівлею нерухомості. Наш практичний графік переїзду викладено в «Переїзд на Кіпр: від рішення до перших 90 днів». Головне — узгодити дозвіл на проживання, житло, банкінг, місця в школах, зарплату, реєстрацію non-dom і докази виходу з колишньої країни в одному календарі.
Поширені питання
Чи доступна в 2026 році Золота віза в Португалії через нерухомість? Ні, простий шлях через інвестиції в нерухомість, який приваблював багатьох ВІП-клієнтів, закрито. Золота віза в Португалії ще існує, але через інші активи, тому це вже не порівнюваний шлях через нерухомість.
Чи веде Золота віза Кіпру до громадянства? Постійне проживання Кіпру може стати основою для довгострокового плану отримання громадянства, зазвичай розрахованого приблизно на 8 років, але громадянство — це окремий процес із вимогами щодо проживання, репутації, мови та інтеграції. Не варто купувати нерухомість, вважаючи, що громадянство гарантоване.
Чи можна включити подружжя, дітей і батьків у заявку на Кіпр? Подружжя та неповнолітні діти зазвичай включаються, за умови дотримання вимог щодо доходу та перебування на утриманні. Дорослі діти та батьки потребують окремого розгляду, оскільки можуть знадобитися додаткові інвестиції чи окреме структурування.
Чи входить Кіпр у Шенген у 2026 році? Кіпр — член ЄС, але поки що не в Шенгені. Уряд має на меті приєднання, але це вимагає формального процесу ЄС та рішення Ради, тому інвесторам не слід планувати заявку 2026 року, ґрунтуючись на гарантованому доступі до Шенгену.
Якщо Португалія була вашим «планом А» через нерухомість, наступний крок — не звертатися до брокера за списком інших варіантів. Побудуйте порівняльну модель у дві колонки: постійне проживання на Кіпрі через нерухомість в одній і решту інвестиційних шляхів Португалії в іншій, а потім перевірте охоплення сім’ї, податкову резиденцію, потреби в Шенгені, ризики активів і строки.
Tax Rebase координує таке моделювання за участю ліцензованих кіпрських імміграційних, юридичних і податкових партнерів. Ми допомагаємо ретельно перевірити шлях отримання резиденції, документи на нерухомість, вихід із попередньої країни та послідовність податкового планування до руху коштів. Якщо ви передбачаєте перенаправлення бюджету з Португалії на Кіпр, зв’яжіться з Tax Rebase перед укладанням договору резервування.
Інформація в цій статті є загальними рекомендаціями та не становить юридичної, податкової чи фінансової консультації. Податкове законодавство може змінюватися. Рекомендуємо консультуватися з кваліфікованими фахівцями перед ухваленням рішень.
Редакційна команда Tax Rebase. Останній перегляд: 2026-07-10.