מיסוי נדל״ן בקפריסין לישראלים כולל כמה רכיבים מעבר למחיר הרכישה: מע״מ של 19% על נכס חדש (או 5% על דירת מגורים עיקרית בתנאים), דמי העברת בעלות בנכס יד שנייה, מס הכנסה ותרומת GESY של 2.65% על שכירות, ומס רווח הון של 20% במכירה. מס הבולים והיטל ההגנה על שכירות בוטלו מ־1 בינואר 2026.
אתם בודקים דירה בלימסול או בפאפוס, הטיסה מישראל קצרה, הילדים אולי ילמדו באירופה, ובמקביל אתם שוקלים הקמת חברה, תושבות אישית והפחתת עומס המס. בשלב הזה מיסוי הנדל״ן בקפריסין הופך משיקול תיאורטי לשאלה מעשית לגמרי: לקנות חדש או יד שנייה, להחזיק פרטי או דרך חברה, לגור בנכס או להשכיר אותו עד המעבר.
בפגישות עם ישראלים אנחנו נתקלים שוב ושוב באותה טעות: משווים בין מחירי רכישה בלבד, במקום לבדוק את מלוא עלות הבעלות. זו אחת מהבעיות הנפוצות של רוכשים זרים בקפריסין. מס הבולים בוטל על חוזים שנחתמו מיום 1 בינואר 2026, במסגרת הרפורמה שפורסמה על ידי Sovereign Group. לצד הביטול הזה נותרו בתוקף מע״מ, דמי העברת בעלות, מס הכנסה על שכירות, GESY, ולעיתים גם מס רווח הון בעת מכירה.
המאמר הזה נכתב למי שכבר מדבר עם סוכן, עורך דין או בנק, וצריך להחליט לפני חתימה. הוא מציג את מסגרת הבדיקה שבה אנחנו משתמשים עם לקוחות Tax Rebase לפני שמשלבים נכס בתכנון מס, בתושבות או במסלול non-dom, ואינו תחליף לייעוץ מס אישי, ישראלי או קפריסאי.
מיסוי נדל״ן בקפריסין לפני חתימה: שלוש החלטות שמשנות את המס
החלטה 1: נכס חדש עם מע״מ או נכס יד שנייה עם דמי העברה. בנכס חדש בקפריסין שיעור המע״מ הרגיל הוא 19%. במקרים מסוימים אפשר לקבל 5% על 130 מ״ר הראשונים של דירת מגורים עיקרית וקבועה, כאשר הנכס עומד בתקרות גודל ושווי, והקונה מתחייב להשתמש בו למגורים עיקריים למשך 10 שנים. התנאים שפורסמו כוללים שטח בנייה עד 190 מ״ר, שווי נכס עד €350,000 ושווי עסקה כולל עד €475,000, כפי שמפורט בסקירת GK Law Firm.
הטעות הנפוצה היא ההנחה שישראלי שקונה דירה שנייה בקפריסין יקבל אוטומטית מע״מ של 5%. אם אתם מתכננים לגור בעיקר בישראל, להשתמש בדירה לחופשות או להשכיר אותה, ההנחה הזו לרוב לא תואמת את המציאות. לפני חתימה כדאי לתעד איפה תהיה המשפחה, היכן הילדים לומדים, איזו כתובת תירשם לרשויות, והאם אתם באמת יכולים להראות שימוש כמגורי קבע בקפריסין.
החלטה 2: דמי העברת בעלות מול מע״מ. כששולם מע״מ על הנכס, בדרך כלל אין דמי העברת בעלות בלשכת רישום המקרקעין. בנכסי יד שנייה, שבהם אין מע״מ, דמי ההעברה מחושבים לפי מדרגות: 3% על €85,000 הראשונים, 5% על החלק שבין €85,001 ל־€170,000, ו־8% על החלק שמעל €170,000. לפי סקירת מס רכוש של Index Cyprus, בעסקאות יד שנייה קיימת הפחתה של 50% על דמי ההעברה המחושבים כשלא חל מע״מ.
בפועל, נכס חדש עם מע״מ של 19% יכול לצאת יקר יותר מנכס יד שנייה גם אם מחיר המודעה נראה דומה. מנגד, נכס חדש שזכאי למע״מ של 5% יכול לשנות את כל החישוב, במיוחד אם הוא מיועד למגורים אמיתיים ולא להשקעה. לכן אנחנו בונים ללקוחות שתי עמודות: מחיר החוזה, ומחיר הכניסה המלא אחרי מע״מ, דמי העברה, תשלומי רישום, הוצאות עירוניות ובדיקות משפטיות.
החלטה 3: קונים לפני המעבר או אחרי קבלת תושבות. תושבות מס בקפריסין, רישום תושבות, פתיחת חשבון בנק והוכחת מרכז חיים משפיעים על האופן שבו הבנק, עורך הדין ורשויות המס מסתכלים על העסקה. ישראלי שמקים פעילות עסקית בקפריסין במקביל לרכישת דירה בניקוסיה או בלימסול צריך לתאם בין מסלול התושבות, מבנה ההכנסה ותיעוד מקור הכספים. אם יש גם חברה פעילה בישראל, התזמון חשוב עוד יותר.
בדיקת טרום חתימה שאנחנו ממליצים לעשות:
- לוודא אם המחיר כולל מע״מ או לא, ובאיזה שיעור.
- לקבל חישוב כתוב של דמי העברת הבעלות לפי שווי העסקה.
- לבדוק אם הנכס זכאי למע״מ בשיעור 5% והאם השימוש שלכם תומך בכך.
- לוודא שהחוזה נחתם אחרי 1 בינואר 2026 אם אתם מסתמכים על ביטול מס הבולים.
- לבקש מעורך דין קפריסאי לבדוק שטרי בעלות, שעבודים והיתרי בנייה וזכויות שימוש.
- לבדוק מראש איך העסקה תדווח בישראל, במיוחד אם טרם ניתקתם תושבות מס.
עצה מעשית: אל תבקשו מהסוכן את "המס על הדירה". בקשו טבלת תזרים מזומנים מלאה: יום החתימה, יום ההעברה, שנת ההשכרה הראשונה, ושנת המכירה האפשרית. רק אז רואים את המס האמיתי.
השכרה, חברה או החזקה פרטית: איפה נוצר המס השנתי
אם הדירה מיועדת להשכרה עד המעבר, המס השנתי חשוב לא פחות ממס הרכישה. הכנסות משכירות בקפריסין ממוסות במסגרת מס הכנסה אישי לפי מדרגות, לאחר ניכוי רעיוני של 20% מהשכירות ברוטו, ובנוסף ייתכנו ניכויי ריבית ופחת בהתאם לנסיבות הנכס. שיעורי מס ההכנסה האישי והטיפול בהכנסה מפורטים גם בסיכום המס של PwC Cyprus.
כל תושב מס בקפריסין משלם גם תרומת GESY למערכת הבריאות על הכנסה משכירות, בשיעור 2.65%, עד תקרת הכנסה שנתית כוללת של €180,000 מכל המקורות. זה חל גם על מי שנהנה ממעמד non-dom בקפריסין. מעמד non-dom מסייע בעיקר בדיבידנדים ובריבית, ובעבר סייע גם בהיטל ההגנה על שכירות; הוא אינו נוגע למס ההכנסה הרגיל או ל-GESY על דמי שכירות.
נקודה חשובה לשנת 2026: היטל ההגנה המיוחד על שכירות, שהיה בעבר 3% על 75% מהשכירות ברוטו, בוטל מיום 1 בינואר 2026 לכל בעלי הדירות, לפי פרסום Realtika. הביטול משפר את התזרים של משקיעי שכירות; ההכנסה עצמה ממשיכה להיות חייבת במס הכנסה, ב-GESY ובדיווח במדינת התושבות שלכם.
מס הרכוש השנתי הארצי על מקרקעין בוטל בקפריסין ב־2017, וכיום אין מס כזה ברמת המדינה. בעלי נכסים ממשיכים לשלם תשלומים עירוניים, קהילתיים ותשלומי ביוב, המשתנים לפי הרשות המקומית. דירה בלימסול עשויה להיראות דומה לדירה בניקוסיה במחיר הרכישה, אך התוצאה בפועל משתנה בהתאם לדמי ניהול, ריהוט, תקופות שהדירה עומדת ריקה, ועד בית ותשלומי רשות.
ישראלים נוטים לשאול אם כדאי לקנות דרך חברה קפריסאית. התשובה תלויה במטרה. החזקה פרטית פשוטה יותר כשמדובר בדירת מגורים אחת, שימוש משפחתי או שכירות מוגבלת. חברה יכולה להיות רלוונטית כאשר יש כמה נכסים, מימון עסקי, שותפים, פעילות אירוח מסחרית או תכנון עסקי רחב יותר הכולל הקמת חברה בקפריסין. משנת 2026 מס החברות בקפריסין הוא 15%, וההשוואה הנכונה בין השתיים כוללת גם ניהול, הנהלת חשבונות, ביקורת, חלוקת דיבידנד ותושבות החברה.
המלכודת היא להכניס נכס לחברה רק כי זה נשמע מסודר. אם החברה מחזיקה נכס פסיבי בלבד, הבנק עשוי לשאול יותר שאלות על מקור הכסף, הרשויות יבדקו מי בעלי השליטה בפועל, והוצאות הציות יתווספו לעלות הכוללת. מצד שני, יזם שמקים פעילות אמיתית בקפריסין, מעסיק עובדים או עובר במסלול תושבות עסקי עשוי לרצות שהנדל״ן, החברה והמשכורת יתוכננו יחד.
בצד הישראלי, החזקת דירה בקפריסין אינה פוטרת אתכם מהתחייבויות כלפי רשויות המס בישראל, גם אם הנכס נמצא באיחוד האירופי. כל עוד אתם תושבי מס בישראל, ייתכנו חובות דיווח ותשלום בישראל על שכירות ומכירה, בכפוף לדין הישראלי, לאמנות המס ולזיכויי מס זרים. אנחנו תמיד ממליצים שרואה חשבון ישראלי יבדוק את התרחיש לפני החתימה, ובייחוד כשמדובר בתושב חוזר ותיק, במי ששוקל ניתוק תושבות מס ישראלי, או במי שמוכר נכס בישראל במקביל.
מכירה עתידית, רווח הון ותושבות: מה לבדוק לפני שמחשבים תשואה
מס רווח הון על מכירת מקרקעין בקפריסין עומד על 20% מהרווח החייב. המס עשוי לחול, במקרים מסוימים, גם על מכירת מניות בחברה שמחזיקה מקרקעין בקפריסין. וזה בדיוק המקום שבו הצגה יפה של ההשקעה מפספסת את הנתון החשוב באמת: התשואה נטו תלויה במחיר מכירה, עלויות מוכרות, פטורים, שימוש בנכס ותיעוד הוצאות.
משנת 2026 הוגדלו פטורי רווח ההון לכל החיים: הפטור על מכירת דירת מגורים עיקרית עלה ל־€150,000, הפטור הכללי על מכירה עלה ל־€30,000, והפטור על קרקע חקלאית עלה ל־€50,000, לפי סיכום המס של PwC Cyprus. קבלת הפטור לדירת מגורים עיקרית תלויה בעובדות בפועל — שימוש למגורים, תקופת ההחזקה והתיעוד הנדרש — מעבר לניסוח החוזה עצמו.
לישראלי שעובר לקפריסין, שאלת המכירה העתידית נוגעת לשתי מערכות המס — הישראלית והקפריסאית. אם ביום המכירה אתם עדיין נחשבים תושבי ישראל, ישראל עשויה לבחון את הרווח לפי הכללים שלה. גם אם כבר עברתם וניהלתם ניתוק תושבות מסודר, עדיין צריך להראות שהמעבר אמיתי: בית קבע בקפריסין, משפחה, עבודה, חשבונות בנק, ביטוח, רישום תושבות ונוכחות פיזית. זה נכון במיוחד למי שממשיך להחזיק חברה, דירה או פעילות משמעותית בישראל.
תכנון תושבות בקפריסין מחייב הרבה יותר מרכישת דירה. אזרח ישראלי שאינו אזרח האיחוד האירופי צריך לבדוק מסלול שהייה מתאים, כגון היתר מגורים זמני, תושבות קבע בהשקעה, מסלול עבודה, או במקרים מסוימים כרטיס כחול של האיחוד האירופי לעובדים מיומנים. משפחות ישראליות עם דרכון אירופי יכולות לפעול לפי מסלול רישום תושבות אחר, אבל גם אז תושבות המס, ביטוח הבריאות ופתיחת חשבון הבנק דורשים תיעוד.
כשיש גם עסק, אנחנו ממפים ארבעה אפיקי הכנסה לפני שאנחנו ממליצים על מודל: משכורת, דיבידנדים, שכירות ורווח הון עתידי. יזם שמקים חברה בקפריסין יכול למשוך שכר, לחלק דיבידנדים תחת משטר non-dom, להשכיר דירה פרטית ולמכור נכס בעתיד. כל אפיק ממוסה אחרת, וכל אחד יוצר ראיות שונות למרכז החיים. לכן תכנון המס הנכון תלוי בעיקר בסדר שבו מבצעים את הפעולות.
יש גם שאלת המימון. בנק קפריסאי ירצה להבין את מקור הכספים, יציבות ההכנסות, מעמד התושבות, ולעיתים גם את מבנה החברה. אם אתם מתכננים לפתוח חשבון בנק, להקים חברה, להוציא אישור תושבות ולהעביר הון לרכישת דירה, סדר הפעולות חשוב. במקרים רבים עדיף להכין תיק מקור כספים כבר לפני הצעת הרכישה, לפני שהסוכן מתחיל ללחוץ לחתימה.
ארבעה תרחישים שאנחנו בודקים עם לקוחות:
- דירת מגורים אמיתית: המוקד הוא זכאות אפשרית למע״מ של 5%, תיעוד מגורים, תושבות ומשפחה.
- דירת השקעה אחת: המוקד הוא שכירות נטו אחרי מס הכנסה, GESY, הוצאות, ודיווח בישראל.
- פורטפוליו נכסים: המוקד הוא החזקה פרטית מול חברה, מימון, ביקורת, חלוקת רווחים ומס חברות.
- מעבר עסקי מלא: המוקד הוא שילוב בין תושבות, הקמת חברה, תשלומי שכר, non-dom ותזרים אישי.
הדרך הנכונה להתקדם היא לבנות מודל לפני שמתחייבים. במודל של Tax Rebase אנחנו מפרידים בין העובדות הקפריסאיות, ההשלכות הישראליות, והתכנון האישי המבוצע עם שותפים מורשים בקפריסין ובישראל. ההחלטה אם לקנות היא שלכם; אנחנו מראים לכם מה העסקה באמת עושה למס, לתזרים ולתושבות שלכם.
שאלות נפוצות
כמה מס משלמים בקניית דירה בקפריסין? זה תלוי אם מדובר בנכס חדש או ביד שנייה. בנכס חדש עשוי לחול מע״מ בשיעור 19% או 5% אם מתקיימים תנאי מגורים עיקריים, ובנכס יד שנייה בודקים בדרך כלל את דמי העברת הבעלות לפי מדרגות, עם הפחתה של 50% כשלא חל מע״מ.
האם ישראלי עם non-dom פטור ממס על שכירות בקפריסין? לא במלואו. מעמד non-dom פוטר בדרך כלל מהיטל ההגנה המיוחד על דיבידנדים, ריבית ושכירות, ומשנת 2026 היטל השכירות בוטל ממילא לכל בעלי הדירות. מס הכנסה ו-GESY ממשיכים לחול, בהתאם לנתונים האישיים.
האם עדיף לקנות נכס בקפריסין דרך חברה? התשובה תלויה בנסיבות ואינה ברירת מחדל. חברה עשויה להתאים לפורטפוליו נכסים, לפעילות אירוח, לשותפים או לתכנון עסקי רחב, אבל היא מוסיפה גם ציות, בנקאות, ביקורת ושאלות של חלוקת רווחים. את ההחלטה כדאי לבחון יחד עם יועצים מורשים.
האם חייבים לדווח בישראל על דירה בקפריסין? אם אתם עדיין תושבי מס בישראל, יש לבדוק חובות דיווח ותשלום מס בישראל על שכירות, מכירה והחזקה בחברה זרה אם קיימת כזו. גם לאחר המעבר לקפריסין, ניתוק תושבות המס נבחן לפי עובדות בפועל — מרכז החיים, המשפחה והנוכחות הפיזית — מעבר לעצם תאריך הטיסה.
לפני שאתם חותמים, אספו את החוזה, מחיר הנכס, סטטוס המע״מ, תוכנית השימוש, מצב התושבות שלכם בישראל, ומבנה ההכנסות הצפוי בקפריסין. זה מספיק כדי לבנות חישוב ראשוני שמראה אם העסקה מתאימה למגורים, להשקעה, או למעבר עסקי רחב יותר.
Tax Rebase מתאמת עבור לקוחות את התהליך מול שותפים מורשים בקפריסין: בדיקת תושבות, הקמת חברה, תכנון מס, non-dom, בנקאות, תיאום עם רואה חשבון ישראלי והכנת תיק המעבר. המטרה היא שתדעו בדיוק מה המס עוד לפני שהחתימה על החוזה הופכת את ההחלטה לבלתי הפיכה. מוזמנים לשוחח עם Tax Rebase כדי לבנות את המודל לפני שאתם מתחייבים.
המידע במאמר זה מיועד להכוונה כללית בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. דיני המס עשויים להשתנות. אנו ממליצים להתייעץ עם אנשי מקצוע מוסמכים לפני קבלת החלטות.
צוות העריכה של Tax Rebase. נבדק לאחרונה: 21 ביולי 2026.