מכירת נכס בקפריסין

התוצאה שחשובה באמת היא העברה נקייה במחלקת המקרקעין, אישור מס ביד, קבלת כספי הקונה, סגירת משכנתאות או סוגיות מול היזם, וכספי מכירה מוכנים להעברה.

Tax Rebase מטפלת בקביעת המחיר, בבחירת סוכן הנדל"ן, באיסוף המסמכים, בתנאי הסכם השמירה, בבדיקת החוזה, בחשיפה למס רווחי הון, בדרישות העברת הבעלות ובהעברת הכספים חזרה למדינת המוצא.

זה שימושי במיוחד לבעלי נכסים מחו"ל, למוכרי נכסים שהתקבלו בירושה, למוכרים תושבי בריטניה, לבעלי נכסים המוכרים לאחר מעבר לקפריסין, ולמשפחות שאינן רוצות לנהל מרחוק משרדים, בנקים, אישורים עירוניים ובקשות קונים בקפריסין.

אם המכירה היא חלק ממעבר רחב יותר, ניתן להתאים את התמורה למסלול תושבות בקפריסין כגון ויזת הזהב של קפריסין, מעבר למעמד Non-Dom בקפריסין, או מבנה עסקי באמצעות הקמת חברה בקפריסין.

תהליך מכירת נכס בקפריסין מתחיל עוד לפני השיווק, משום שהקונה יצפה להוכחת בעלות, לתמונה ברורה של משכנתאות ושעבודים, לתעודת ביצוע אנרגטי, ולתשובות בנוגע לשטרי הבעלות, למצב התכנוני וללוח הזמנים להשלמה.

• הכינו את התיק: שטר בעלות או חוזה מכירה שהופקד, מסמכי רכישה, חשבוניות עבור שיפורים, מסמכי זיהוי, קבלות שירותים ותשלומים עירוניים, ומידע על משכנתא.
• קבעו את המסלול: העברת בעלות ישירה, המחאת זכויות החוזה, מכירה בכפוף להנפקת שטר בעלות, או השלמה לאחר שחרור מהבנק.
• צאו לשוק: מנו את הסוכן, אשרו את העמלה בכתב, הכינו את פרטי הנכס, וקבעו רף תחתון למשא ומתן על בסיס התמורה נטו לאחר מסים ועלויות.
• שמרו וחתמו על חוזה: הסכימו על תנאי הפיקדון, מועד ההשלמה, הפריטים הכלולים, תנאי הקונה וסעיפי הפרה.
• השלימו: שלמו את המס, השיגו אישורים, חתמו על טפסי ההעברה והעבירו את הכספים דרך מסלול התשלום שהוסכם.

המס על מכירת נכס בקפריסין נשען בעיקר על מס רווחי הון. קפריסין גובה מס רווחי הון בשיעור 20% על הרווח החייב, המחושב ממחיר המכירה בניכוי עלות הרכישה הצמודה למדד והניכויים המותרים. הניכויים כוללים דמי העברה ששולמו ברכישה, שיפורים הוניים, שכר טרחה משפטי ומקצועי, ועמלת סוכן הנדל"ן במכירה.

החל מ-1 בינואר 2026, הפטור הכללי ממס רווחי הון על מכירת נכס מקרקעין, הניתן פעם אחת בלבד לכל החיים, עומד על €30,000 לאדם. הפטור בגין דירת מגורים עיקרית עלה ל-€150,000, בכפוף לתנאים ובכללם שימוש כמגורים עיקריים ומגבלות שטח קרקע. אלו הם פטורים חד-פעמיים לכל החיים, ולא פטורים מחדש בכל מכירה.

עלויות מכירת נכס בקפריסין כוללות בדרך כלל עמלת סוכן של 3% עד 5% בתוספת מע"מ בשיעור 19%, שכר טרחה משפטי הנע בדרך כלל סביב 1% עד 2%, מס העברת מקרקעין בשיעור 0.4%, עלויות הוצאת אישורים ועמלות בנק או המרת מטבע. מס בולים על חוזי מכירת נכס בוטל החל מ-1 בינואר 2026 לחוזים שנחתמים החל מאותו תאריך.

מכירת נכס בקפריסין ללא שטרי בעלות אפשרית במסגרות משפטיות מוגדרות, אך היא משנה את מאגר הקונים, את לוחות הזמנים ואת המסמכים הנדרשים. שטר בעלות נפרד ונקי מספק את המסלול הפשוט ביותר: הקונה משלם, המוכר חותם על מסמכי ההעברה, ומחלקת המקרקעין רושמת את ההעברה.

כאשר אין שטרי בעלות נפרדים, המכירה יכולה להתבצע באמצעות המחאת זכויות המוכר מכוח חוזה מכירה שהופקד. מסלול זה דורש בקרה הדוקה יותר על המסמכים, אימות מעמד היזם או המוכר, בדיקות בנוגע למשכנתאות והערות אזהרה, וניסוח ברור של מי נושא בעלויות ובעיכובים הכרוכים בהנפקת שטר הבעלות.

ההשלמה דורשת גם מסמכי אישור: הוכחה כי מס רווחי הון שולם במקרים הרלוונטיים, קבלות מהעירייה וממועצת הקהילה, ואישורי מס או טפסי העברה כגון N.313 ו-N.270 בטרם ניתן להמשיך בהעברת הבעלות.

תעודת ביצוע אנרגטי הינה חובה למכירת מבנה בקפריסין מאז 2009, ויש להכינה עוד לפני משא ומתן רציני מול הקונה, ולא לבקשה לאחר שתנאי החוזה כבר סוכמו.

זרים רשאים למכור נכס בקפריסין. הצד הקפריסאי מתמקד בבעלות, בכשרות חוזית, באישור מס, במסמכי העברה ובהשלמה ברשם המקרקעין. מוכרים שאינם תושבים זקוקים גם לתכנית להעברת התמורה, משום שהמכירה עלולה לעורר חובת דיווח במדינת המוצא, חשיפה להמרת מטבע ובדיקות מקור כספים בבנק.

מוכר תושב בריטניה אינו כפוף לתהליך הדיווח של 60 יום הנהוג בבריטניה על מכירת מקרקעין בבריטניה, אך עדיין ייתכן שדיווח מס בבריטניה יהיה רלוונטי. החישוב בקפריסין והחישוב במדינת המוצא הם תהליכים נפרדים, וההקלה ממסי כפל היא נקודת תיאום ולא הנחה מובנת מאליה.

נעשה שימוש לעיתים קרובות בייפוי כוח כאשר הבעלים שוהה בחו"ל. הניסוח חייב להתאים לעסקה, נהלי החתימה חייבים להיות מקובלים בקפריסין, ומיופה הכוח חייב להיות מוסמך לחתום על מסמכי המכירה, המס וההעברה.

עבור בעלי נכסים העוברים מקום עבודה או חיי משפחה לאחר המכירה, ניתן לשלב תכנית תושבות לצד העסקה, לרבות רישיון עבודה בקפריסין כאשר התעסוקה היא חלק מהמעבר.

העיתוי הנכון למכירה נמדד לפי התמורה נטו, ולא לפי המחיר המבוקש המוצהר. הצעה גבוהה יותר עלולה להניב תוצאה חלשה יותר לאחר מס רווחי הון, עמלה, עלויות משפטיות, תנודות מטבע, דמי שחרור משכנתא ועיכובים הנגרמים ממסמכים חסרים.

עיתוי המכירה נקבע על ידי ארבעה משתנים: ביקוש הקונים באזור, תמחור ריאלי מול נכסים דומים בשוק, מוכנות התיק המשפטי והמיסויי, ומסלול שטר הבעלות. נכסים עם שטרי בעלות נקיים, קבלות מלאות, תעודת ביצוע אנרגטי מוכנה ומסלול השלמה ברור מתקדמים עם פחות תנאים מצד קונים רציניים.

ההחלטה היא האם למכור את הנכס כמות שהוא, להשלים תחילה את המסמכים החסרים, או לבצע שינוי מבני בנכס לפני המכירה. בעיות לא פתורות בשטרי הבעלות עלולות לצמצם את מאגר הקונים, בעוד ששיפורים מתועדים יכולים להפחית את הרווח החייב במס אם קיימות חשבוניות וראיות.

לאחר ההשלמה, מוכרים בעלי חשיפה לנכסים דיגיטליים יכולים גם להתאים את העברת הכספים והדיווח לתכנון מס קריפטו בקפריסין במקרים הרלוונטיים.