קניית נכס בקפריסין

רכישת נכס בקפריסין מחייבת תיאום בין מבנה הבעלות, שטרי הבעלות, מע"מ, דמי העברה, אישורי רכישה לזרים, בנקאות, ביטוח וכאשר רלוונטי גם תושבות. התוצאה היא מסלול רכישה שנבדק לפני הפיקדון, מתומחר לפני החוזה ומתואם עד להשלמת העסקה.

• התאמת הנכס: דירה, וילה, קרקע, נכס יד שנייה, נכס חדש או נכס על הנייר.
• התאמה משפטית: מצב הבעלות, שעבודים, תכנון, היתרי בנייה והגנת חוזה המכירה.
• התאמת מס: מע"מ, דמי העברה, חשיפה למס רווחי הון ומבנה הבעלות.
• התאמת תושבות: האם הרכישה תומכת באסטרטגיית תושבות בקפריסין, לרבות ויזת הזהב של קפריסין.

מתאים לקונים שרוצים נכס בקפריסין בלי לנהל לבדם שיחות נפרדות עם סוכנים, בנקים, עורכי דין, יועצי מס וספקי שירותי הגירה.

רכישה בטוחה בקפריסין מתחילה עוד לפני הגשת ההצעה. הסוכן יכול להציג את הנכס, אך הקונה זקוק לתוכנית עסקה עצמאית לפני חתימה על הסכם שמירת זכות או תשלום פיקדון.

בנכס חדש, על החוזה להתייחס גם למעמד המע"מ ולהתחייבויות המסירה. בנכס יד שנייה, המוקד עובר לשטרי הבעלות, להפחתת דמי ההעברה ולכל התחייבות קיימת הרובצת על הנכס.

עלות רכישת נכס בקפריסין תלויה בעיקר במעמד המע"מ, בהעברת הבעלות והאם הנכס חדש, יד שנייה, קרקע או על הנייר. החל מ-1 בינואר 2026, מס הבולים על חוזי מכירת נכסים בקפריסין עומד על 0% לחוזים שנחתמים החל מאותו מועד.

דמי ההעברה נגבים בשיעור של 3% על 85,000€ הראשונים, 5% על הסכום שבין 85,001€ ל-170,000€ ו-8% מעל 170,000€. כאשר נגבה מע"מ על הרכישה, לא חלים דמי העברה. על נכסי יד שנייה הפטורים ממע"מ חלה הפחתה של 50% בדמי ההעברה.

המע"מ הוא נקודת ההכרעה המרכזית בנכסים חדשים. השיעור הרגיל הוא 19%. שיעור מופחת של 5% עשוי לחול על מגורי קבע ראשיים ראשונים, על 130 המ"ר הראשונים ועל 350,000€ הראשונים של השווי. אם השטח הכולל עולה על 190 מ"ר או השווי הכולל עולה על 475,000€, השיעור המופחת מתבטל ו-19% חל על כל הנכס.

עלויות הבעלות נמשכות גם לאחר השלמת העסקה, באמצעות ארנונה מקומית או קהילתית ודמי ביוב. בקפריסין אין מס מקרקעין לאומי שוטף.

קניית נכס בקפריסין כזר מותרת, אך המסלול משתנה לפי אזרחות וסוג הנכס. אזרחי האיחוד האירופי יכולים לרכוש נכס ללא תהליך האישור החל על מדינות שלישיות. קונים שאינם אזרחי האיחוד האירופי נדרשים לאישור רכישה דרך מועצת השרים או דרך המנהל המחוזי, בדרך כלל באמצעות טופס COMM 145.

לגבי אזרחי מדינות שלישיות, מסגרת האישור הכללית מוגבלת ליחידת מגורים אחת או למגרש בשטח של עד כ-4,014 מ"ר. האישור הוא שלב בעסקה, ולא תחליף לבדיקת נאותות משפטית.

קניית נכס בקפריסין לאחר הברקזיט מסווגת את אזרחי בריטניה בקטגוריה של מי שאינם אזרחי האיחוד האירופי. התוצאה המעשית היא טיפול נוסף באישור הרכישה, ולא שוק סגור. קונים ישראלים, אזרחים אחרים שאינם מהאיחוד האירופי ומשפחות בינלאומיות פועלים לפי אותו עיקרון מרכזי: לתכנן את הרכישה לפני החוזה כך שבעלות הנכס, ההעברות הבנקאיות ומסמכי התושבות יישארו עקביים.

אזרחות קפריסין אינה מוענקת עקב קניית נכס. הנכס יכול לתמוך בתכנון תושבות, ושהות ארוכת טווח עשויה להיות חלק ממסלול אזרחות עתידי נפרד, בכפוף לכללים שיהיו בתוקף באותה עת.

קניית נכס בקפריסין עם שטר בעלות שונה מהותית מקניית יחידה שאינה גמורה או שהושלמה לאחרונה, שעבורה טרם הונפק שטר בעלות נפרד. שתי הדרכים אפשריות, אך הן כרוכות בבקרות שונות.

בנכס יד שנייה עם שטר בעלות, העסקה צריכה לאמת את הבעלות, השטח הרשום, הגבולות, המשכנתאות, ההערות, השעבודים, זכויות המעבר וכל התחייבות מקומית שטרם שולמה. בנכס חדש או על הנייר, המוקד הוא שטר הבעלות של היזם על הקרקע, היתר התכנון, היתר הבנייה, לוח הזמנים למסירה, ויתורים בנקאיים והגנת הקונה לאחר שחוזה המכירה הוגש לרישום.

חבות המשכנתא ראויה לתשומת לב ישירה. אל לו לקונה לרשת סיכון מהמימון של המוכר או של היזם. כאשר הקרקע משועבדת, על מסמכי העסקה להראות כיצד תשוחרר או תוגן יחידת הקונה.

הבעיות הגדולות ביותר ברכישת נכסים בקפריסין מתרכזות סביב בעלות לא ברורה, תשלום פיקדונות לפני ביצוע בדיקות, הנחה שמע"מ של 5% חל באופן אוטומטי, התעלמות מאישור הרכישה וקנייה על סמך הבטחות הסוכן במקום על סמך ראיות מתועדות.

קפריסין אינה שוק נכסים אחיד. בחירת האזור משפיעה על הנזילות, הביקוש להשכרה, אורח החיים, ערך המכירה החוזרת והתאמה לתושבות.

• פאפוס: ביקוש בינלאומי חזק, מלאי מבוסס של וילות ודירות, גישה לנמל התעופה וקהל קונים גדול דובר אנגלית.
• לימסול: מחירים גבוהים יותר, ביקוש עסקי, מלאי נכסים במרינה ולחוף הים, ומשיכה חזקה לבעלי חברות המשתמשים בהקמת חברות בקפריסין או במשטר Cyprus Non-Dom.
• לרנקה: גישה לנמל התעופה, תשתיות משתפרות ופרופיל השקעה מגורית מגוון יותר.
• ניקוסיה: מרכז מנהלי ועסקי, פחות מוטה תיירות, מתאים יותר לעבודה, למשפחה ולתושבות ארוכת טווח.
• איה נאפה ופרוטארס: תיירות עונתית, וילות נופש ושיקולים של השכרה לטווח קצר.

קניית נכס בפאפוס מתאימה לרבים מהקונים המחפשים אורח חיים, אך בחירת האזור צריכה להתחיל במטרת השימוש: מגורי קבע, בית עונתי, השקעה להשכרה, בסיס משפחתי או עוגן למעבר.

קניית נכס בקפריסין לצורך תושבות יכולה לעבוד כאשר הנכס, פרופיל הקונה והכספים תואמים את המסלול הנכון. מסלול התושבות הקבועה המהיר לפי קטגוריה 6(2) דורש השקעה של לפחות 300,000€ בתוספת מע"מ בנכס חדש, הכנסה שנתית מובטחת של לפחות 50,000€ מחו"ל, בתוספת 15,000€ לבן או בת זוג ו-10,000€ לכל ילד, רישום פלילי נקי וביטוח בריאות.

משך הטיפול מצוין בדרך כלל כ-2 עד 3 חודשים מרגע שהתיק שלם. לפיכך, יש לתכנן את רכישת הנכס מתוך ראייה של תיק ההגירה, לרבות הוכחות תשלום, תנאי החוזה, טיפול במע"מ ותיעוד מקור הכספים.

הנכס אינו המנוף היחיד למעבר. קונים שמתכננים לעבוד, להפעיל חברה, להחזיק נכסי קריפטו או להשתמש בקפריסין כבסיס מס, נדרשים לא פעם לתאם את רכישת הנכס עם אישור עבודה בקפריסין, הקמת חברה, תכנון Non-Dom או סקירת מס קריפטו.