האם ישראלי יכול לקנות נכס בקפריסין? אישורים והגבלות לרוכשים ישראלים

אתם בוחנים דירה בלימסול או בית באזור ניקוסיה — אולי כבסיס לרילוקיישן, אולי כהשקעה קרובה לישראל — והמוכר טוען שאפשר לחתום כבר עכשיו. כאן עולה השאלה המרכזית: האם ישראלי יכול לקנות נכס בקפריסין, ומה קורה למי שחותם לפני שהבין את מגבלות הבעלות החלות על מי שאינו אזרח האיחוד האירופי. התשובה היא כן, אבל המסלול שונה מזה של קונה עם דרכון אירופי.

אזרחים ישראלים שאין להם אזרחות של מדינה באיחוד האירופי צריכים, ככלל, לקבל אישור ממועצת השרים הקפריסאית לפני שלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) יכולה להעביר את הבעלות על שמם. ברוב המקרים הבקשה מאושרת לקונים אמיתיים עם מסמכים תקינים, אבל מדובר בשלב מהותי שיש לטפל בו כבר בתחילת העסקה, לא בסופה - הוא משפיע על סוג הנכס, על מבנה הרכישה ועל מה שאפשר לרשום על שמכם בעתיד.

במאמר הזה תראו כיצד להבדיל בין נכס למגורים, נכס שנועד לתושבות קבע והשקעה מסחרית, מתי אפשר לחתום לפני האישור, ואילו עלויות סטטוטוריות צריך להכניס לתקציב. העיקרון שמנחה את כל התהליך פשוט: מגבלת הבעלות לרוכש שאינו מהאיחוד היא נכס אחד לשימוש אישי - לא תיק נכסים שאפשר להרחיב בהדרגה.

האם ישראלי יכול לקנות נכס בקפריסין, ומה בדיוק מותר לרשום על שמו

ישראלי יכול לרכוש נכס ברפובליקת קפריסין, אך הגבלות בעלות נדל״ן לזרים חלות כאשר אין לו אזרחות או מעמד רלוונטי באיחוד האירופי. בפועל, אפשר לבקש אישור עבור דירה אחת או בית אחד לשימוש אישי, או עבור חלקת קרקע אחת עד 4,014 מ״ר (כ־3 דונם), כמפורט בחוק רכישת מקרקעין על ידי זרים (Cap. 109) ובסקירת המסגרת החוקית של Pirilides & Associates. אין לראות במגבלה הזאת רישיון לרכוש שתי דירות קטנות, חלקים במספר מגרשים או דירה אחת להשכרה ודירה נוספת למגורים על אותו שם.

כאן בדיוק חוזרת טעות נפוצה: לקוח מתחיל מדירת מגורים בלימסול, ואז מוסיף יחידה סמוכה בהנחה ששתי יחידות באותו פרויקט נחשבות לעסקה אחת. זו הנחה שגויה נוכח מגבלת הנכס האחד לזרים. גם רכישה אישית של נכס מסחרי, משרד או יחידה המיועדת בפועל לפעילות עסקית מחייבת בדיקה משפטית מוקדמת - העובדה שמותר לרכוש דירה למגורים אינה מבטיחה שעסקה מסחרית תאושר באותו אופן.

הבקשה לאישור רכישת נכס לזרים בקפריסין מוגשת דרך עורך הדין של הקונה. מקרי דחייה נדירים כאשר מדובר ברוכש אמיתי עם תיעוד מלא וללא בעיות רקע, ומשך הטיפול הרגיל הוא כ־2 עד 6 חודשים בהתאם למחוז ולעומס, כמצוין בסקירת DevelopersCyprus על אישור מועצת השרים. עם זאת, נכסים הסמוכים למתקנים צבאיים, לאזור החיץ של האו״ם או לאזורים אסטרטגיים עלולים שלא לקבל אישור לרוכש זר. לכן חשוב לבצע את הבדיקה לפני העברת מקדמה, שכן לא כל מקדמה מבטיחה הגנה מספקת.

ההחלטה הראשונה אינה איזה פרויקט נראה טוב יותר. היא האם הנכס שאתם רוצים מתאים למעמד האישי שלכם, למטרת השימוש ולתוכנית המשפחתית שלכם לחמש השנים הבאות. קנייה שנייה אינה בהכרח אפשרות פתוחה רק מפני שהראשונה אושרה.

רכישה באמצעות חברה קפריסאית לא תמיד פותרת את הבעיה. חברה שנשלטת בידי מי שאינו אזרח האיחוד עשויה עדיין להידרש לאישור, ואילו חברה עם מטה ורישום באיחוד, או עם שליטה אירופית אמיתית, נבחנת אחרת. מבנה מלאכותי שנועד רק לעקוף את המגבלה עלול לגרום לבעיות מול הבנק, מול רשם החברות ובהליך העברת הבעלות עצמו. אם הנכס אמור לשרת פעילות עסקית, חברת החזקה או מבנה משפחתי, כדאי למפות זאת עם שותפים קפריסאים מורשים לפני חתימה. שיקולי המבנה התאגידי, הבעלות והרישום נבדקים מראש דרך שירות הקמת חברה בקפריסין.

חשוב גם להבחין בין הזכות לקנות לבין הזכות לגור בקפריסין. בעלות בנכס, כשלעצמה, אינה מקנה תושבות, היתר עבודה, מעמד non-dom או תושבות מס. מסלול ה-non-dom ותכנון מס ההכנסה הרלוונטי לבעלי נכס נבדקים דרך שירות תכנון מעמד ה-non-dom. עבור יזם ישראלי ששוקל מעבר, תכנון המס, מסלול התושבות והקמת החברה צריכים להתחיל יחד עם בדיקת הנכס, לא אחריה.

שלוש דרכי רכישה, והמחיר של בחירה לא נכונה במסלול

מסלול 1: נכס יד שנייה למגורים או להשקעה. רבים בוחרים במסלול הזה כי אפשר לראות נכס קיים, ולבחון מקרוב את הסביבה ואת מצב הבניין. לעומת זאת, הוא לא פותח את הדלת למסלול תושבות הקבע המהיר, המבוסס על השקעה בנכס חדש. בנוסף, אם העסקה פטורה ממע״מ, דמי ההעברה בטאבו מופחתים ב־50%: 1.5% עד €85,000, 2.5% על החלק שבין €85,001 ל־€170,000, ו־4% על החלק שמעל €170,000 (מחצית משיעורי הבסיס של 3%, 5% ו־8%, בהתאמה). שיעורי הבסיס והפטור בעסקאות שבהן נגבה מע״מ מפורטים בסיכום המס של PwC לקפריסין ובמדריך דמי ההעברה של Connor Legal לשנת 2026.

מסלול 2: נכס חדש למגורים בפועל. כאן יש לבחון את המע״מ כבר בשלב הצעת המחיר, ולא להסתפק במחיר הפרסום של היזם. שיעור מע״מ מופחת של 5% עשוי לחול על דירת מגורים עיקרית וקבועה, לרבות עבור רוכש שאינו אזרח האיחוד, על 130 המ״ר הראשונים ועד שווי נכס של €350,000. קיימת הקלה חלקית עד 190 מ״ר ושווי של €475,000, ומעבר לתקרות חל שיעור 19% על היתרה. תנאי השימוש בפועל חשובים לא פחות מהמספרים, ולכן נכס שמוצג כהשקעת השכרה אינו בהכרח מתאים למסלול הזה.

מסלול 3: נכס חדש במסגרת תושבות קבע. מסלול קטגוריה 6.2 (תקנה 6(2)) דורש רכישת נכס מגורים חדש, שלא נעשה בו שימוש קודם, ישירות מיזם, בהשקעה של לפחות €300,000 בתוספת מע״מ, וכן הוכחת הכנסה שנתית מאובטחת מחוץ לקפריסין של לפחות €50,000, כמפורט אצל Michael Kyprianou Law Firm. נכס יד שנייה, גם אם הוא איכותי ומתאים יותר למשפחה, לא עומד בדרישת הנכס של המסלול. זהו פער מהותי בין החלטת נדל״ן טובה לבין החלטת הגירה מתאימה. התנאים המלאים של המסלול, כולל בדיקת מקור ההון ודרישות ההכנסה, מפורטים במדריך דרישות ויזת הזהב של קפריסין.

טעות נפוצה היא להפוך את הנכס למסלול ההגירה היחיד, בלי לבדוק חלופות תושבות אחרות. לפעמים משפחה צריכה קודם דירה שכורה, רישום תושבות מתאים או מסלול עבודה כגון EU Blue Card, ורק לאחר מכן לקנות נכס שמתאים לה באמת. במקרים אחרים מסלול תושבות הקבע אכן רלוונטי, אבל יש לבדוק את כלל התנאים ואת מקורות ההכנסה מול גורמים מורשים, ולא להסתמך על הבטחות שיווקיות של יזם.

רוכשי נכס חדש צריכים להבחין גם בין חיסכון בדמי העברה לבין חבות המע״מ. כאשר נגבה מע״מ על הרכישה, דמי ההעברה פטורים במלואם. כאשר מדובר במכירה חוזרת פטורה ממע״מ, חלה ההפחתה של 50% שתוארה קודם. החל מ־1 בינואר 2026, לפי חוק 239(I)/2025, בוטל מס הבולים על חוזי מכר שנחתמים מאותו מועד, אך חוזים שנחתמו עד 31 בדצמבר 2025 נשארים כפופים לכללים הקודמים ולחובת הדבקת בולים, כמצוין בסקירת Harneys על ביטול מס הבולים בקפריסין.

טיפ מעשי: אל תשוו נכס חדש לנכס יד שנייה לפי מחיר הרכישה בלבד. השוו את מחיר החוזה, המע״מ, דמי ההעברה, התאמת הנכס לתושבות קבע אם זו מטרה, עלויות תחזוקה והאם אתם באמת מתכוונים להתגורר בו. אין בקפריסין מס ממשלתי שנתי על החזקת מקרקעין, אך חיובים עירוניים וביוב חלים בנפרד, כפי שמצוין גם בסקירת המיסים של PwC.

כך חותמים בלי לאבד את ההגנה המשפטית ואת גמישות התכנון

אפשר לחתום על חוזה מכר ולקבל חזקה בנכס לפני שהתקבל אישור מועצת השרים, אך אי אפשר להשלים את העברת הבעלות בטאבו ללא האישור. לכן חוזה המכר הוא רק שלב בתהליך, לא סיומו. לאחר החתימה, יש להפקיד את החוזה בלשכת רישום המקרקעין בתוך 6 חודשים, ורצוי לבדוק מראש את שטר הזכויות כפי שמפורט במדריך אימות שטרי זכויות ומלכודות בחתימה. ההפקדה מגינה על הקונה לפי חוק הביצוע הספציפי: היא מונעת מהמוכר למכור את הנכס לאחר או לשעבד אותו, ונותנת לקונה בסיס לבקש העברה בצו בית משפט אם יידרש.

לפני חתימה, עורך הדין העצמאי של הקונה צריך לבדוק בעלות, שעבודים, רישיונות, תכנון, מצב הבנייה והאם חוזה הפרויקט מתאר במדויק את היחידה, החניה והמחסן. בפרויקטים חדשים, בדקו מהו מועד המסירה החוזי ומה קורה אם הוא נדחה. בחוזה של נכס יד שנייה, חשוב לוודא מי משלם אילו חיובים עד מועד המסירה ומהו המנגנון אם תנאי האישור לרוכש זר אינו מתקיים.

• ודאו שהרוכש הנקוב בחוזה הוא אותו אדם או אותו מבנה שיגיש את בקשת האישור.
• בקשו בדיקה של מיקום הנכס ביחס לאזורים רגישים, במיוחד מחוץ למרכזי הערים.
• הכניסו לתקציב את המע״מ או דמי ההעברה, אך אל תניחו ששניהם חלים באותו אופן.
• בדקו אם הנכס החדש עומד במלוא תנאי תושבות הקבע, אם זו חלק מהמטרה שלכם.
• הפקידו את חוזה המכר בטאבו בתוך 6 חודשים, גם אם אישור מועצת השרים עדיין בטיפול.

האם אפשר לקבל משכנתה מקומית כתושב חוץ? יש בנקים בקפריסין שמממנים עסקאות נדל״ן, אך תנאי האשראי תלויים בהכנסה, מקור ההון, הנכס, זהות הרוכש ובדיקות ציות. אל תחתמו על עסקה בהנחה שמימון יאושר רק מפני שהנכס משועבד. לרוכש שמגיע מישראל, הוכחת מקור כספים ותיעוד ההעברה הבנקאית הם בדרך כלל חלק מרכזי מההיערכות.

שוק ההשכרה, מצדו, לא הופך כל נכס אוטומטית להשקעת השכרה מוצלחת. בלימסול הביקוש מצד חברות ועובדים בינלאומיים שונה מאשר באזורי נופש, ובניקוסיה שיקולי המגורים, התחבורה וסוג השוכר שונים. נכס מסחרי דורש בדיקה נפרדת של השוכר, החוזה וההגבלות הרגולטוריות. קרבה לישראל, גישה לאיחוד האירופי או כותרות אופטימיות על מחירים אינן ערובה שהנכס יניב הכנסה שוטפת. פירוט מלא של מע״מ, שכירות ומיסוי רווח הון על נכס בקפריסין מופיע במדריך מיסוי הנדל״ן לישראלים בקפריסין.

בתחילת 2026 קודמה בפרלמנט הקפריסאי הצעת חוק להחמיר רכישות זרות של קרקעות חקלאיות ויערות, קרקעות ליד הקו הירוק, בסיסים צבאיים ותשתיות קריטיות, כפי שדווח בCyprus Mail. אלא שהפרלמנט התפזר באפריל 2026 לקראת הבחירות שנערכו ב־24 במאי 2026, וההצעה לא הגיעה להצבעה לפני הפיזור. נכון למועד הכתיבה אין אישור שהפרלמנט החדש החזיר את ההצעה לסדר היום, כללי Cap. 109 הקיימים ממשיכים לחול ללא שינוי, ומי שבוחן קרקע או נכס באזור רגיש צריך לאמת את המצב העדכני מול עורך דין קפריסאי לפני התחייבות. זו בדיוק הסיבה שלא בונים עסקה על מידע שיווקי בן כמה חודשים.

שאלות נפוצות

האם כל ישראלי יכול לקנות דירה בקפריסין? ישראלי יכול בדרך כלל לרכוש דירה ברפובליקת קפריסין, אך מי שאינו אזרח האיחוד האירופי זקוק לאישור ממועצת השרים לצורך העברת הבעלות. האישור תלוי במסמכים, בסוג הנכס ובמיקומו, ולא רק ביכולת לשלם.

כמה נכסים יכול ישראלי לרכוש בקפריסין? לרוכש שאינו אזרח האיחוד מותר בדרך כלל נכס אחד לשימוש אישי: דירה או בית אחד, או מגרש אחד עד 4,014 מ״ר. אין להניח שניתן לפצל את הזכות בין כמה יחידות או חלקות.

האם קניית נכס ב־€300,000 מעניקה תושבות בקפריסין? לא כל רכישה בסכום זה מתאימה. מסלול תושבות הקבע הרלוונטי דורש נכס מגורים חדש, שלא נעשה בו שימוש קודם, שנרכש ישירות מיזם, לצד תנאי הכנסה מחוץ לקפריסין ותנאים נוספים.

האם רכישה דרך חברה קפריסאית מבטלת את הצורך באישור? לא בהכרח. חברה הנשלטת בידי אזרח שאינו מהאיחוד עשויה עדיין להידרש לאישור, ולכן יש לבדוק את השליטה המהותית ואת מטרת המבנה לפני הקמת החברה או חתימה על העסקה.

הצעד הבא הוא להכין דף החלטה אחד לפני שמתחילים לראות נכסים: מי יהיה הרוכש, מהי מטרת הנכס, האם תושבות קבע היא יעד, מהו מקור המימון והאם קיימת תוכנית לרכישה נוספת בעתיד. Tax Rebase מתאם את מפת התושבות, תכנון המס, הקמת החברה והבדיקות מול שותפים קפריסאים מורשים, כדי שהנכס לא יסבך את המעבר העסקי והמשפחתי שלכם. אפשר לדבר עם Tax Rebase לפני שחותמים, כדי לבנות את סדר הפעולות הנכון לתיק שלכם.

המידע במאמר זה נועד להכוונה כללית בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. דיני המס עשויים להשתנות. מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע מוסמכים לפני קבלת החלטות.

צוות העריכה של Tax Rebase. נבדק לאחרונה: 2026-07-27.